LA VENDA D’HABITATGES COM COS CERT (O QUAN CASA MEVA MESURA MENYS DELS METRES QUE POSA EN L’ESCRIPTURA) | Yague Advocats

Avui, al nostre blog, abordarem una problemàtica que es planteja quan vam adquirir un habitatge o un terreny. De vegades, un cop comprat el immoble resulta que ens adonem que aquest té menys metres del que posa en l’escriptura o fins i tot més, es pot fer alguna reclamació a l’respecte?.

Hem d’explicar que aquest supòsit ve contemplat en la nostra legislació, el Codi Civil en els articles 1469, 1470 i 1471 indica els diferents tipus de venda que es poden fer i per tant si cal o no reclamació.

Abans de res hem de mirar el nostre contracte o escriptures, i veure de quina manera se’ns ven aquesta propietat, cal comprovar si el preu a pagar es calcula, tal com indica l’article 1469 “a raó d’un preu per unitat de mesura o nombre”, és dir tant import a raó tant el metre quadrat per exemple, llavors, en aquest cas puc sol·licitar que es lliuri la totalitat del pagat en el cas que la superfície sigui major a la que se’ns lliurament o una rebaixa en el preu proporcional o rescissió de l’contracte (la rescissió es pot sol·licitar sempre que “no baixi de la desena part de la cabuda la disminució de la qual se li atribuís a l’immoble.”

D’altra banda, una altra “fórmula” de venda que es pot realitzar, i és la que sol donar lloc malentesos, és quan en el nostre contracte figura que el preu es calcula a preu fet, és a dir, el que normalment apareix en el contracte com que “la venda es realitza per cos cert” indicant-se en el mateix contracte el preu de la venda. Els problemes es plantegen perquè en la documentació se solen reflectir els metres que té la propietat però el fet de manifestar que es va a comprar com a cos cert fa que aquesta dada sigui irrellevant, i per tant, no cal cap reclamació en cas de tenir més o menys metres, i així ho recull el citat cos legal en el seu article 1471, “en la venda d’un immoble feta per preu alçat i no a raó d’un tant per unitat de mesura o nombre, no tindrà lloc l’augment o disminució de la mateixa, encara que resulti més o menys cabuda o nombre dels expressats en el contracte “

Recentment la jurisprudència en sentència de 22 de Maig de 2015, es pronuncia de manera desfavorable cap a la part demandant que plantejava una acció reivindicatòria ja que considerava que la veïna i demandada, havia de donar-li els metres que, segons el seu contracte, li corresponien a ella, doncs bé, en aquest sentit, no es va donar la raó a la demandant, pels següents motius que transcrivim l iteralmente de la sentència:

“F.D. TERCER.-1.- El primer dels motius de el recurs de cassació es formula per infracció de la doctrina jurisprudencial de el cos cert, sense citar cap norma que consideri infringida, com exigeix l’article 477.1 de la Llei d’enjudiciament civil. Cita tres sentències d’aquesta Sala referits, en el que interessa en aquest motiu, a el concepte de cos cert, en el sentit que per a considerar-lo com a tal, cal la delimitació concreta pels quatre punts cardinals “sobre la qual les parts poden fer els mesuraments i comprovacions que estimin convenients “com diu la sentència de 14 maig de 2010.

Precisament, la part demandant que exercita l’acció reivindicatòria no va fer les comprovacions pertinents a l’efecte de comprovar que el venedor li transmetia exactament la superfície que constava en el seu contracte. Simplement, a l’advertir més tard que no coincidia, va imputar el que li faltava a la veïna demandada. Aquesta, al seu torn, va comprar, dos anys després, una parcel·la que estava construïda, “parcel·la edificable … delimitada pel vigent pla general”: a el temps de l’contracte el que va adquirir era l’habitatge unifamiliar ja construïda i perfectament delimitada, com a cos cert .

Sense perjudici de les consideracions jurisprudencials que esmenta el motiu de el recurs, cos cert és el cas d’un terreny o parcel·la identificada plenament a el temps de la transmissió i que s’adquireix per un preu cert, no assenyalat per la seva superfície, sinó per la seva identificació. És el que ocorre en el present cas en què tant en el primer contracte com en el segon, les parts identifiquen, com a cos cert i preu alçat, el que compren.

I les dues raons que impedeixen que prosperi l’acció reivindicatòria són, en primer lloc, l’absència de prova d’acord amb la sentència d’instància, que la porció que li falta es troba dins de la parcel·la de la demandada i, en segon lloc, i la acció reivindicatòria la qual s’exercita el propietari no posseïdor contra el posseïdor no propietari, el demandat no ha provat cap manera que sigui propietari, és a dir, que hi hagi adquirit per títol i manera la porció que diu ser seva.No pot basar una traditio instrumental en una part d’un terreny que està posseint una altra persona, la causant de l’actual demandada.

2.- El segon dels motius de el recurs de cassació torna a al·legar com a infracció la doctrina jurisprudencial sobre els cossos certs, sense cita d’article infringit i insisteix en el concepte de cos cert.

el cos cert no només és el determinat per límits clarament fixats, sinó també quan la cosa venuda és el ” immoble venut per un preu alçat … com a cosa identificada per si mateixa sobre la qual les parts poden fer els mesuraments i comprovacions que estimin convenients “, així ho expressa la sentència de 18 de febrer 2010 que reitera la doctrina de les anteriors de 29 maig 2000 i 26 juny 1956.

Les sentències que es citen en aquest motiu no es refereixen a acció reivindicatòria, sinó a l’obligació de lliurament de venedor a comprador (no de comprador a la possessió d’una veïna) i, així , la sentència de el 10 novembre 2006 diu que “cap relació guarden amb l’objecte de el procés que es desenvolupa entre confrontants en l’exercici d’una acció reivindicatòria” i la de l’14 maig 2010 insisteix que la doctrina de cos cert es refereix a la “obligació de el venedor a lliurar la cosa venuda … “. I igualment la de 24 febrer 2009, no esmentada en aquest motiu de el recurs, es refereix a la diferència de cabuda pel que fa a l’obligació de l’venedor i afirma, reiterant la sentència anterior de 31 gener 2001 que “la venda a cos cert requereix que el preu no s’hagi pactat per unitat de mesura i, estipulant un preu sense referència a aquesta dada, sinó de forma alçada, cap transcendència té per a la seva qualificació com a tal venda el que es faci esment de l’extensió de l’objecte comprat “.

3.- en definitiva, no s’ha provat, d’acord amb el declarat com a tal en la sentència d’instància, que els demandants hagin vist usurpada una part de la seva parcel·la per la demandada. A l’fer el mesurament, més tard del seu contracte de compravenda i havent tingut consciència del que compraven en el contracte i del que adquirien, en el terreny, no es van dirigir a la part venedora sinó a la veïna, suposant -com es desprèn de la prova- que aquesta, o més aviat el seu causant, s’havia apropiat d’una part que tampoc havien arribat a adquirir, com diu la sentència objecte de recurs. “

sentència suprem 22 maig 2015

Per tot això, hem aconsellar, que abans de comprar qualsevol immoble sempre es facin mesuraments de la mateixa per tal de tenir la certesa que vam comprar els metres que veritablement posa a l’escriptura i sobretot en aquells que casos en què la venda es realitzi per cos cert.

Tags: compravenda; consum

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *